一、>> 五星酒店如何提高利润回报率(doc)
其中有些运营良好，有些则陷于困境
总体说来，越是功能复杂的五星级豪华酒店，利润回报率越低；而功能简单，只提供有限服务的中等功能的酒店则相反。一些连锁酒店，例如：Four Seasons,Ritz--Carlton,Man-darin Oriental,财务状况通常要比独立酒店好得多。是什么原因造成了目前这种局面，豪华酒店又如何改善自身的经营状况呢？
相比那些提供有限服务的专业酒店来说，五星级酒店的实力要雄厚得多。就目前来讲，一家豪华酒店的造价是一家经济酒店的8-10倍，从理论来说，其利润回报率也高出8-10倍，但实际上往往达不到。这就是第一个问题所在：豪华酒店投资巨大，往往超过市场的支持力。
二、一个五星级酒店的运营成本大概有多少？
方案一、租赁经营
主要思路：租赁原物业装修进行酒店经营，简单估算投资收益如下：
（一）项目运营收入
在文昌中路沿线，新装修的酒店一般价格在160～180元/间.天，我们暂按照150元/间.天计算，暂时按照160个房间计算，实际可以装修更多的房间，每天收入150*160＝24000元，一年为24000*365＝876万元，目前扬州酒店平均入住率在70％左右，我们入住率暂时按照60％估算，客房年收入应该为876*60％＝525万元，我们暂时按照500万元估算，餐饮收入暂时不列入收益。
（二）运营成本
1、房租 目前我们按照3000元售价测算租金，那么9000平方米，总售价为2700万元，按照5％回报返算租金应该每年135万元，就目前市场情况，租金应该在100万元每年。
2、装璜折旧 装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，合计装璜需要约480万元，暂按照500万元估算，我们按照5年平均折旧，那么每年分摊装璜成本100万元。 装璜费用包含房间装修、大堂装修、外部立面装修。
3、经营成本 根据经验，酒店运营成本一般应该在收入的35％左右，运营成本主要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品。那么我们日常运营成本每年为500*35％＝175万元。
（三）收益分析
我们首期投入，装修500万元，第一年租金100万元，合计投入600万元，以后5年每年收益为500（收入）-100（租金）-100（装璜折旧）-175（运营成本）＝125万元。从第6年开始装璜折旧结束，每年收益为225万元。
方案二、买断经营
主要思路：一次买断，装修出售产权，由酒店经营公司统一经营，返还业主一定的租金回报，相当于运营公司租赁业主的房产经营。（由于版面关系，对于经营、回报、具体操作不赘述）
（一）运营成本
（1）房产投入：目前我们按照3000元售价测算，那么9000平方米，总售价在2700万元左右。
（2）装璜投入：装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，合计装璜需要约480万元，暂按照500万元估算。
（二）运营收入
全装修酒店出售，统一经营，目前宾馆售价按照5000每平方米计算，7000平方米全部出售，合计收入3500万元。餐饮用于经营，不出售。
（三）收益分析
如果运作顺利，该项目从装修开始到销售结束，周期需要半年时间。我们累计总投入2700（房价）+500（装璜）＝3200万元，总收入为3500万元，剩余2000平方米的餐饮，餐饮一、二楼按照5000元/平方米估算，净资产1000万元。项目装璜投入500万元，必须要投入，房产房款可以分期付款，也可以考虑分割贷款。实际需要投入滚动资金1500万元左右就可以运作。
三、开一个五星级酒店得多少钱
深圳福田香格里拉投资16亿，前1年半累计亏损1.3亿左右。深圳朗庭酒店投资6亿，基本上投资一个5星级酒店，要想设施设备一定能评上5星，硬件设施很重要，基本上要8亿左右，当然地域差异，很多地方投资个2亿，弄个挂牌5星（即业界常说的按5星标准）也不错了，不过一般酒店前2年是亏损的，最快的开始盈利至少也要半年以后，做好思想准备。
四、现在投资一家五星级酒店大概需要多少资金？
这个问题太笼统了，做酒店投资是一个系统问题，需要有一些基础数据才能测算。
我在这里先做一些前提限定，仅供参考。其中，基础数据假设如下：4层酒店，建筑面积4000平，单层1000平，共设置80间客房。
下面，采用较高标准（五星级及以上）进行投资测算：
一、建设期
1、建安成本：单方8000-10000元，此处取1w*4000=4000万；
2、其他配套：停车场20万+员工宿舍20万+设备用房及仓储等10万；
3、酒店周边景观及市政管网施工：100万。
4、设计费：200万。
5、开办费：200万。
综上，建成开业成本大约在4550万左右。
二、运营期
经营较好的五星酒店利润率可达60%左右、入住率在50以上，这样的话，按单价客房定价在800元（一线城市水平），每年的运营成本为（1-60%）*800*80*365*50%=467万。
还有一些不可预计支出项。
